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万众期待却遇冷,深圳土拍这次怎么了

2019年11月22日下午3点,深圳市集体公开出售位于龙华、光明、平山、大鹏的6处住宅用地,今年第二次集体出售住宅用地,这也是深圳拍卖市场近年来住宅用地供应量最大的一次。与6月24日土地交易的火爆场面相比,深圳出人意料地以平静的局面告终。为什么?

“单限双争”历史土地拍卖

深圳市土地公开拍卖一直采用“单限双争”的方式出售,即出售的土地受限定地价、竞争性地价和竞争性人才住房面积的规则约束。当投标人的最高投标价格不超过最高限价时,投标人和投标价格按最高投标价格原则确定。

当投标人的报价达到土地价格的最高限额时,竞争性的土地价格将变为免费转让的人才住房面积。总住宅建筑面积保持不变。中标人将根据人才住房转让面积最大的原则确定。

2019年深圳首次集中上市住宅用地是在6月24日。采用了“单一限制和双重竞争”的规则。共出售土地5宗,总用地面积17万平方米,总规划建筑面积68.97万平方米。上市总起拍价为154.35亿元,最高限价为223.84亿元。图牌已经吸引了80多家房地产公司,包括万科、中海、保利、新城、华润等十大房地产公司。

据深圳乐居介绍,截至拍卖前三天,房企支付的定金已达1100亿元。最后,所有五项土地交易都以最高价格完成,增加了人才住房面积。竣工后的地价成功刷新了深圳土地王,可销售住宅的地价接近区域住宅销售价格水平。

自2018年以来,共售出15处住宅用地。除了其中6个是全年自给自足的租赁住房,由人才住房集团赢得,其他9个地点都进行了激烈的投标。所有这些都被拥有最高限价和增加人才住房面积的大型房地产开发商所赢得。售出楼层的地价可以成为年度之王。

9宅基地拍卖信息表

双重限制、双重竞争下的土地拍卖

11月22日下午3点,深圳市首次采用“双重限制、双重竞争”的方式出售住宅用地,即限定地价、限定普通商品房平均销售价格、竞争性地价、只租不卖人才住宅区免费出让给政府。在招标过程中,当投标人的最高报价不超过最高限价时,投标人和成交价格应根据中标原则确定。

当投标人的报价达到土地价格的最高限额时,有意继续投标的投标人将从竞争性的土地价格免费转移到非出售住房区。总住宅建筑面积保持不变,投标人将按照无偿转让最大数量的非销售住房面积的原则确定。

本次集中出让的6块土地总面积约为18万平方米,总规划建筑面积约为77.6万平方米,挂牌总起拍价为131.67亿元,最高地价为190.89亿元。只有13家房企参加了拍卖,包括招商局、华润、电力建设、五矿、中海和法华。其中大多数是国有企业。所有主要的住宅企业和预期进入市场的住宅企业都从理性的角度出发,合理竞标。在土地拍卖过程中,深圳近年来经历了罕见的平静局面。六宗土地交易价格未达到公布的最高限价,两宗以底价出售。平山区的一次土地拍卖处于停顿状态,出售的土地由国有企业按人均出售。

本土地拍卖信息表

深圳原有的土地拍卖“单限双争”规则限制了最高地价、竞争性地价和人才住房。在一定程度上,它增加了开发商的成本,降低了开发商的利润,在一定程度上阻挡了大多数中小房地产企业的脚步。然而,深圳作为北方、上海、广州和深圳四个一线城市中最年轻的一个,目前住宅建设用地使用权极其稀缺。在粤港澳台大湾区和中国特色社会主义第一个示范区政策的支持下,未来的发展潜力是可以预期的。深圳的房地产市场不乏新需求客户、投资客户或改良客户。强大的上市公司和国有企业开发商可以通过时间规划和定位以及项目标杆管理,提高适销房地产的销售价格,从而获得更高的利润水平。例如,金茂龙华府2017年商品房地价为64,000元/平方米,目前平均售价为103,000元/平方米。目前,这一地区的住宅售价约为7万元。

在深圳经济稳定发展的前提下,不再需要房地产来刺激经济和推动经济发展。如何在经济快速发展、房地产市场发展波动大、市场敏感性强的房地产市场实施合理有效的房地产调控政策,是当前深圳房地产市场调控的重点和难点。在北京、长沙、郑州等大部分城市的土地拍卖市场,“双重约束、双重竞争”规则取得了良好的效果。深圳将“单一限制和双重竞争”规则调整为“双重限制和双重竞争”,提高了“普通商品房平均销售价格”,并将平均销售价格限制在与该地区商品房销售价格基本匹配的水平。它切断了主要房地产开发商通过提高销售价格和炒作房地产市场来获取高额利润的机会。房地产企业征地的发展将逐步走向理性。对房地产市场的控制效果明显,有利于促进房地产市场的稳定发展。

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